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LOI CARREZ

Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996

La loi Carrez est destinée à protéger les acquéreurs d'un bien immobilier. Elle impose aux vendeurs un certain nombre de règles qu'il convient de respecter afin d'éviter les litiges. Depuis le 18 juin 1997, la loi Carrez impose au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente : avant contrat (promesse de vente ou compromis de vente) ou acte de vente. Si la notion de « lot de copropriété » concerne principalement des appartements, elle s'applique aussi cependant aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale (la loi Carrez ne s'applique pas dans le cas de l'achat sur plan, qui est soumis à l'article R 261-13 du Code de la Construction, ni à l'achat des terrains à bâtir).

Deux types de litiges peuvent se faire jour au regard de la législation. Tout d'abord, si la superficie n'est pas mentionnée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut, dans un délai d'un mois à compter de la signature, intenter une action en nullité de l'acte de vente. D'autre part, si la superficie réelle du bien est inférieure de plus d'un vingtième (5%) à celle indiquée dans l'avant-contrat ou dans l'acte de vente, l'acquéreur peut, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte, demander une diminution de prix (ou remboursement) proportionnelle aux mètres carrés déclarés en trop.

Dans les deux cas, la sanction se fait donc au bénéfice exclusif de l'acquéreur. La loi précise d'ailleurs que « si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix » (Article 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi Carrez).

Pour être en conformité avec les obligations de la loi Carrez, il importe de respecter un mode de calcul de la surface tout à fait spécifique. En l'occurrence, la loi Carrez consiste à mesurer la surface privative, et non la surface habitable. La surface privative, telle qu'elle est définie par l'article 4-1 du décret du 23 mai 1997 : « est la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et trémies d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres ».

L'article 4-2 précise quant à lui que « les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative ». De même, les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes ou places de parking vendus en lots séparés ne sont pas comptabilisés. Pour effectuer ces mesures et procéder à ce calcul, le vendeur n'est pas obligé de faire appel à un professionnel. Cette option est toutefois recommandée s'il veut se garantir de toute erreur de mesurage.

LOI BOUTIN

Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009

Le diagnostic loi Boutin est l’équivalent du diagnostic de surface Carrez en matière de location, avec quelques nuances en ce qui concerne le mesurage. Ce diagnostic n’exige pas l’intervention d’un professionnel. Cela est néanmoins recommandé. En effet, si la surface mentionnée dans le bail ne correspond pas à la surface réelle, le locataire sera en droit de demander une réduction sur le loyer.

Article L. 1334-5 à L. 1334-10 et R. 1334-10 à R. 1334-12 du Code de la Santé Publique, CREP réalisé en application de l'article L. 1334-6 du même code, arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d'exposition au plomb, norme NF X 46-030.

Pourquoi ?

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) répond à un problème de santé publique et vise à protéger les enfants et les femmes enceintes, populations particulièrement exposées au risque d’intoxication par le plomb, également appelé saturnisme.

En quoi consiste le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ?

Le CREP présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé des facteurs de dégradations du bâti. La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d’application du CREP.

Une notice d’information est annexée à ce constat. Elle rappelle notamment les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.

En quoi consiste le diagnostic Plomb avant travaux ou démolition ?

Il s’agit d’identifier et de localiser les matériaux et produits contenant des peintures et matériaux contenant du plomb sur les parties d’ouvrage déconstruits par les travaux. Bien entendu, en cas de démolition complète d’Ouvrage, nous devons nous engager sur l’ensemble de la structure. Le diagnostic plomb avant travaux ou démolition concerne tous les biens dont la date de construction est antérieure au 01/01/1949.

Quels sont les bâtiments concernés ?

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) concerne les bâtiments à usage d’habitation, construits avant le 1er janvier 1949.

Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l’habitation, le CREP ne porte que sur les parties qui sont affectées à l’habitation. Dans les locaux annexes de l’habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple).

Lorsque la transaction ou location concerne un logement situé dans un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation (maison individuelle ou immeuble en copropriété par exemple), le CREP ne porte que sur les parties privatives dudit immeuble affectées au logement.

Les parties communes des immeubles d’habitation devaient quant à elles avoir fait l’objet d’un CREP avant le 12 août 2008.

Le diagnostic plomb avant travaux ou démolition concerne tous les biens dont la date de construction est antérieure au 01/01/1949.

Obligations en cas de vente ?

Le vendeur a l’obligation de fournir le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.

À défaut, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d’exposition au plomb.

À la date de la promesse et de l’acte authentique de vente, le constat doit avoir été établi depuis moins d’un an dans le cas où il met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire (1 mg/cm²). Si le constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures au seuil réglementaire (1 mg/cm²), il n’y a pas lieu de faire établir un constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.

Le vendeur doit faire appel à un diagnostiqueur titulaire d’une certification.

Obligations en cas de location ?

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) doit être fourni dans le dossier de diagnostic technique annexé à tout nouveau contrat de location depuis le 12 août 2008.

À défaut de CREP dans le contrat de location, le bailleur peut engager sa responsabilité pénale pour non-respect des obligations particulières de sécurité et de prudence.

À la date de la signature du contrat, le constat doit avoir été établi depuis moins de six ans dans le cas où il met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire (1 mg/cm²). Si le constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures au seuil réglementaire, le constat initial pourra être joint à chaque contrat de location, sans qu’il y ait lieu d’en établir un nouveau.

Le CREP est établi aux frais du bailleur (nonobstant toute convention contraire).

Le bailleur doit faire appel à un diagnostiqueur titulaire d’une certification.

Directive européenne 2010/31/UE du 19 mai 2010 (voir l’article 11). Loi n°2004-1343 du 9 décembre 2004. Ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005. Décret n°2006-1114 du 5 septembre 2006. Décret n°2006-1147 du 14 septembre 2006. Décret n°2006-1653 du 21 décembre 2006. Décret n°2007-363 du 19 mars 2007. Décret n°2008-461 du 15 mai 2008. Décret n° 2011-413 du 13 avril 2011. Décret n° 2011-807 du 5 juillet 2011. Arrêté du 13 décembre 2011. Arrêté du 27 janvier 2012. Arrêté du 17 octobre 2012.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE renseigne sur la performance énergétique d'un logement ou d'un bâtiment, en évaluant sa consommation d'énergie et son impact en terme d'émission de gaz à effet de serre. Il s'inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d'énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre.

Le contenu et les modalités d'établissement du DPE sont réglementés.

Le DPE décrit le bâtiment ou le logement (surface, orientation, murs, fenêtres, matériaux, etc.), ainsi que ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement. Il indique, suivant les cas, soit la quantité d'énergie effectivement consommée (sur la base de factures), soit la consommation d'énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement.

La lecture du DPE est facilitée par deux étiquettes à 7 classes de A à G (A correspondant à la meilleure performance, G à la plus mauvaise) :

• l'étiquette énergie pour connaître la consommation d'énergie primaire ;
• l'étiquette climat pour connaître la quantité de gaz à effet de serre émise.

Bien entendu, les consommations réelles des bâtiments dépendent très directement des conditions d'usage et de la température effective de chauffage ; les consommations estimées ne sont donc pas une garantie contractuelle, mais elles permettent une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente ou loués.

Le diagnostic comprend également des recommandations qui permettent à l'acquéreur, au propriétaire, au bailleur ou au locataire, de connaître les mesures les plus efficaces pour économiser de l'énergie : il s'agit de conseils de bon usage et de bonne gestion du bâtiment et de ses équipements, ainsi que de recommandations de travaux. Ces travaux conseillés ne sont pas obligatoires : le DPE a pour objectif d'inciter à améliorer la performance énergétique du bâtiment, pas d'obliger à la réalisation de travaux. Le diagnostic de performance énergétique doit être établi par un professionnel indépendant satisfaisant à des critères de compétence et ayant souscrit une assurance.

Ce dispositif s'inscrit dans un ensemble de mesures qui visent à la fois à limiter l'impact de la hausse des coûts de l'énergie sur le porte-monnaie des français et aussi à préserver l'environnement. Cette étiquette énergie est un grand progrès dans l'information des usagers : elle permet notamment à chaque ménage français qui achète ou loue un bien immobilier de mieux mesurer l'impact sur l'effet de serre de ses choix d'énergie et d'avoir une évaluation de sa facture énergétique.

Selon l’arrêté du 24 août 2010 modifiant l’arrêté du 6 avril 2007 et en application de la norme NF P 45-500.

Pourquoi un état de l’installation intérieure de gaz ?

Les accidents dus aux installations intérieures de gaz, tout en restant peu nombreux, sont responsables d’un nombre important de victimes.

La vétusté des installations, l’absence d’entretien des appareils et certains comportements imprudents sont des facteurs de risque : 98 % des accidents, fuites et explosions sont recensés dans les installations intérieures.

Les intoxications oxycarbonées et les explosions font un grand nombre de victimes qui décèdent ou gardent des séquelles et handicaps à long terme.

L’état relatif à l’installation intérieure de gaz « naturel » répond à un objectif de sécurité des personnes occupants les bâtiments.

En quoi consiste l’état de l’installation intérieure de gaz ?

Il permet d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes. Il contribue à la bonne information de l’acquéreur.

Pour cela, il décrit l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, les tuyauteries fixes d’alimentation en gaz, leurs accessoires et l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz.

Quels sont les bâtiments concernés ?

Les immeubles à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans, sont concernés.

L’état est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances.

Quelles sont les spécificités en cas de modification de l’installation de gaz naturel ?

Lorsqu’une installation intérieure de gaz a été modifiée ou complétée, un certificat de conformité peut tenir lieu d’état de l’installation intérieure de gaz « naturel » à condition qu’il ait été délivré par QUALIGAZ ou tout organisme agréé par le ministre chargé de l’industrie.

Pour plus d’informations sur les installations de gaz...

Fondements juridiques

Code de la construction et de l’habitation : art. L 134-6,art. L 271-4 à 6, art. R 134-6 à 9, art. R 271-1 à 5.

Décret n°62-608 du 23 mai 1962 fixant les règles techniques et de sécurité applicables aux installations de gaz combustible.

Arrêté du 6 avril 2007 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant l’état de l’installation intérieure de gaz et les critères d’accréditation des organismes de certification.

Arrêté du 29 octobre 2007 portant reconnaissance de la norme XP P45-500 en application des dispositions de l’article 1er de l’arrêté du 6 avril 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure de gaz.

Quelles sont, en matière de certification de compétences, les exigences spécifiques au domaine de compétences gaz ?

Une opération de surveillance consiste en un contrôle de rapports de diagnostic.

Au moins une fois pendant le cycle de certification de 5 ans, le diagnostiqueur doit faire l’objet d’un contrôle sur ouvrage d’une prestation réalisée.

En application de l’arrêté du 4 avril 2011 et de la norme XP C16-600, article 2 du décret 2010-1200.

Pourquoi un état de l’installation intérieure d’électricité ?

Une installation électrique défaillante représente un risque important d’électrocution (4 000 électrocutions graves avec une centaine de morts par an), et cause de nombreux départs de feu (sur 250 000 incendies, 80 000 sont d’origine électrique). L’état relatif à l’installation intérieure d’électricité répond donc à un objectif de sécurité des personnes occupants les bâtiments.

En quoi consiste l’état de l’installation intérieure d’électricité ?

Il permet d’évaluer les risques pour la sécurité des personnes.

Il contribue à la bonne information de l’acquéreur.

L’état de l’installation intérieure d’électricité porte sur l’adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité.

Quels sont les bâtiments concernés ?

En cas de vente, les immeubles à usage d’habitation comportant une installation intérieure d’électricité réalisée depuis plus de 15 ans, sont concernés.

L’état est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances.

Il concerne l’installation située en aval de l’appareil général de commande et de protection propre à chaque logement jusqu’aux bornes d’alimentation ou jusqu’aux socles des prises de courant.

Quelles sont les obligations en cas de vente ?

Le vendeur a l’obligation de fournir dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente, l’état de l’installation intérieure d’électricité.

Quelle est la valeur d’une attestation de conformité ?

Lorsqu’une installation intérieure d’électricité a fait l’objet d’une attestation de conformité visée par un organisme agréé par le ministre chargé de l’écologie, cette attestation ou, à défaut, la déclaration du CONSUEL ou de tout organisme agréé indiquant qu’il a bien visé une attestation, tient lieu d’état de l’installation électrique intérieure.

Quelles sont les sanctions pour le vendeur si l’état l’installation intérieure d’électricité n’est pas fourni lors de la transaction ?

En l’absence de ce document lors de la signature de l’acte authentique de vente, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Pour plus d’informations sur la sécurité des installations électriques...

Fondements juridiques

Code de la construction et de l’habitation : art. L 134-7,art. L 271-4 à 6, art. R 134-10 à 13, art. R 271-1 à 5

Décret n°2001-222 du 6 mars 2001 modifiant le décret n°72-1120 relatif au contrôle et à l’attestation de la conformité des installations électriques intérieures aux règlements et normes de sécurité en vigueur.

Arrêté du 8 juillet 2008 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant l’état de l’installation intérieure d’électricité et les critères d’accréditation des organismes de certification.

Depuis le 3 Aout 2018, le titre de l'imprimé a été modifié, il s'appelle désormais "Etat des Risques et Pollutions".

Cette nouvelle appellation permettra de prendre en compte les secteurs d'informations sur les sols dont les cartes devront être élaborées avant le 1er janvier 2019 par les préfectures.

Quelles évolutions au 1er Juin 2020 ?

Le diagnostic "État des Nuisances sonores Aériennes" est obligatoire.

Egalement, l'immeuble est-t-il situé en zone de prescription ?

Deux autres questions doivent par ailleurs permettre d'indiquer si l’immeuble concerné par le PPRT est ou non un logement. Dans l'affirmative, il convient de préciser si les travaux prescrits ont été réalisés, ou non.

Dans le cas contraire, on doit préciser si l’information sur le type de risques auxquels l’immeuble est exposé ainsi que leur gravité, probabilité et cinétique, est jointe ou non à l’acte de vente ou au contrat de location.

Enfin, le nouveau modèle intègre une dernière question dans le cadre d'une section dédiée aux secteurs d’information sur les sols. La personne renseignant le formulaire doit indiquer si le terrain est situé en secteur d’information sur les sols (SIS), ou non.

Contexte

L'état des Risques Naturels et Pollution (ERP) consiste à informer les acquéreurs ou les locataires d'un bien immobilier, de l'existence ou de l'absence, de Plan de Prévention des Risques Naturels ou Technologiques dans la zone de la commune concernée.

Effet en cas de non production de l’état risques et pollution :

• En cas de défaut d’information, l'acquéreur peut annuler la vente ou en diminuer le prix.
• En cas d’absence ou de défaut d’information, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou en diminuer le prix.

Comme son nom l'indique, l'état des lieux est un document qui décrit en détail l'état du logement et de ses équipements, pièce par pièce.

On distingue naturellement l'état des lieux d'entrée, en début de bail, et l'état des lieux de sortie, en fin de bail.

Son utilité est évidente

La comparaison des deux états des lieux permet de vérifier si le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes en matière de réparations et d'entretien.

Comme le précise l'article 1730 du Code civil, « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Dans cette hypothèse, le propriétaire remboursera au locataire l'intégralité de son dépôt de garantie. Dans le cas contraire, il prélèvera sur cette somme le coût des travaux de réparation ou d'entretien que le locataire aurait dû prendre en charge.